DPE : quelles obligations pour les propriétaires en 2025 ?

Qu’est-ce que le DPE et pourquoi est-il devenu incontournable ?

Créé en 2006, le DPE est un outil de mesure. Il a pour fonction de renseigner propriétaires et locataires sur les performances énergétiques d’un logement ou d’un bâtiment. Plus précisément, il évalue la consommation d’énergie et son impact sur l’environnement. Le DPE range les logements évalués en sept classes énergétiques, de la moins à la plus énergivore. Chaque classe présente des seuils moyens de consommation énergétique et de rejet de gaz à effet de serre (GES).

• A : 70 kWh/m² par an, GES : 6 kg CO2eq/m² par an ;
• B : 110 kWh/m² par an, GES : 11 kg CO2eq/m² par an ;
• C : 180 kWh/m² par an, GES : 30 kg CO2eq/m² par an ;
• D : 250 kWh/m² par an, GES : 50 kg CO2eq/m² par an ;
• E : 330 kWh/m² par an, GES : 50 kg CO2eq/m² par an ;
• F : 420 kWh/m² par an, GES : 100 kg CO2eq/m² par an ;
• G : plus de 420 kWh/m² par an, GES : plus de 420 100 kg CO2eq/m² par an.

On parle de « passoires thermiques » pour les logements les plus énergivores, à savoir les catégories E à G.

Quels propriétaires sont concernés par le DPE ?

Tout propriétaire souhaitant louer ou vendre un bien immobilier en France métropolitaine est tenu d’effectuer un diagnostic DPE dudit bien. Cette évaluation doit être réalisée par un diagnostiqueur certifié aux frais du propriétaire et ensuite, être intégrée au Dossier de diagnostic technique (DDT) du logement.

Ce dernier rassemble tous les constats et états à annexer à l’avant-contrat de vente ou de location. Il permet au potentiel acheteur ou au futur locataire d'évaluer en euros le budget énergétique annuel du logement.

Bon à savoir

Le locataire est en droit de réclamer le DPE du logement au bailleur s’il n’est pas présent dans le DDT. Il peut également exiger la mise en conformité du logement. Si les règles de décence prévues par la loi ne sont pas respectées, le locataire est en mesure de recourir à la justice ou à une conciliation.

Les nouvelles obligations DPE pour les propriétaires en 2025

Les évolutions du DPE en 2025 concernent une large variété de propriétaires : occupant ou bailleur, en maison individuelle ou en copropriété. L’objectif de la réglementation reste le même : inciter à la rénovation énergétique des logements les plus énergivores.

Le DPE collectif en copropriété

Depuis 2024, les bâtiments en copropriété de plus de 200 lots doivent disposer d'un DPE collectif. En 2025, cette obligation s'élargit aux copropriétés comptant entre 50 et 200 lots. D'ici 2026, elle concernera également les plus petites copropriétés.

Ce diagnostic collectif vise à donner une vision globale de la performance énergétique du bâtiment, au-delà des seuls logements pris individuellement. Il s’inscrit dans une logique de travaux collectifs et d’amélioration à l’échelle de l’immeuble.

La fin de validité des anciens DPE

Les diagnostics réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 deviennent caducs au 1er janvier 2025. Ils ne pourront plus être utilisés pour vendre ou louer un bien. Cette mesure vise à harmoniser les méthodes de calcul, devenues plus fiables depuis 2021, et à garantir des données récentes pour les acquéreurs et les locataires.

Un DPE mieux adapté aux petites surfaces

Un ajustement des seuils de notation est désormais en place pour les logements de moins de 40 m². Ces derniers étaient souvent pénalisés dans l’ancien système. Désormais, le calcul prend mieux en compte leur configuration, avec un classement plus représentatif de leur consommation réelle.

Quels logements sont considérés comme passoires thermiques ?

Les logements classés F ou G sont qualifiés de « passoires énergétiques ». La loi de Transition énergétique pour la croissance verte encadre désormais leur mise en location de manière stricte.

Depuis 2023, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an sont interdits à la location. En 2025, cette interdiction s’étend à tous les logements classés G, quelle que soit leur consommation exacte. Les logements classés F seront à leur tour concernés en 2028, puis les E en 2034.

Ces mesures s’appliquent uniquement aux nouvelles mises en location, mais elles rendent incontournables les travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs souhaitant maintenir leur bien sur le marché locatif.

L’audit énergétique devient incontournable lors de la vente

Un propriétaire qui souhaite vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G doit désormais fournir un audit énergétique en complément du DPE. En 2025, cette obligation est pleinement en vigueur.

Cet audit, plus détaillé que le DPE, propose plusieurs scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique du bien. Il inclut des estimations de coûts, un calendrier et les gains attendus. Cela permet aux acheteurs de mieux se projeter et aux vendeurs d’anticiper les éventuelles négociations sur le prix.

Comment se déroule une évaluation DPE et quels critères sont pris en compte ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) repose sur deux grands critères d’évaluation.

1. La consommation d’énergie primaire du logement, exprimée en kWh/m²/an. Elle prend en compte le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et, le cas échéant, la climatisation.
2. Les émissions de gaz à effet de serre (GES), exprimées en kg de CO₂ par mètre carré et par an, selon les sources d’énergie utilisées (électricité, gaz, fioul, bois).

Depuis sa réforme en 2021, le DPE est juridiquement opposable. Cela signifie que ses résultats peuvent être contestés par l’acheteur ou le locataire s’ils s’avèrent inexacts, engageant ainsi la responsabilité du propriétaire.

Comment se déroule une visite DPE ?

L’évaluation est réalisée sur place par un diagnostiqueur certifié. Le professionnel applique la méthode de calcul dite "3CL" (Calcul des Consommations Conventionnelles des Logements), qui repose sur une modélisation standardisée des usages.

Le diagnostiqueur examine :

• l’enveloppe du bâtiment : isolation des murs, des combles, des planchers, type de toiture ;
• les fenêtres : simple, double ou triple vitrage, nature des encadrements ;
• les équipements : type de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, rendement des appareils, système de régulation ;
• l’orientation du logement, les apports solaires, les ponts thermiques éventuels.

Bon à savoir

Aucune intervention destructrice n’est effectuée. L’inspection est visuelle. Si certaines données sont inaccessibles ou absentes (par exemple, l’épaisseur d’un isolant), le diagnostiqueur applique des valeurs par défaut, souvent pénalisantes pour le classement final.

Que contient le rapport final ?

Le rapport transmis au propriétaire à l’issue du diagnostic comporte :

• une étiquette énergétique (de A à G) ;
• une étiquette climat (niveau d’émissions de GES) ;
• une estimation de la consommation d’énergie en euros par an ;
• des recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique, avec un ou plusieurs scénarios de rénovation.

Quelles aides pour accompagner les propriétaires ?

Face à l’ampleur des exigences, certains dispositifs d’assurance peuvent apporter un soutien financier et logistique aux propriétaires.

Les formules habitation proposées par Radiance incluent, selon les niveaux de couverture choisis :

• Une aide financière d’urgence pouvant aller jusqu’à 750 € en cas de sinistre,
• Une prise en charge du nettoyage d’un logement après déménagement,
• Une garantie spécifique pour les équipements éco-responsables ou les installations d’énergies renouvelables,
• Un accompagnement psychologique en cas de sinistre important.

Les propriétaires non occupants peuvent bénéficier d’une protection adaptée à leurs besoins, notamment en cas de location d’un logement soumis à des contraintes énergétiques strictes.

En 2025, les règles du jeu changent pour les propriétaires. Le DPE ne se limite plus à un simple document informatif : il conditionne de plus en plus l’usage et la valorisation d’un logement. S’informer, anticiper les échéances et s’appuyer sur une assurance adaptée permet de rester en conformité tout en préservant son patrimoine.