DPE : quelles obligations pour les propriétaires en 2026 ?

Qu’est-ce que le DPE et pourquoi est-il devenu incontournable ?

Créé en 2006, le DPE est un outil de mesure. Il a pour fonction de renseigner propriétaires et locataires sur les performances énergétiques d’un logement ou d’un bâtiment. Plus précisément, il évalue la consommation d’énergie et son impact sur l’environnement. Le DPE range les logements évalués en sept classes énergétiques, de la moins à la plus énergivore. Chaque classe présente des seuils moyens de consommation énergétique et de rejet de gaz à effet de serre (GES).

• A : 70 kWh/m² par an, GES : 6 kg CO2eq/m² par an ;
• B : 110 kWh/m² par an, GES : 11 kg CO2eq/m² par an ;
• C : 180 kWh/m² par an, GES : 30 kg CO2eq/m² par an ;
• D : 250 kWh/m² par an, GES : 50 kg CO2eq/m² par an ;
• E : 330 kWh/m² par an, GES : 50 kg CO2eq/m² par an ;
• F : 420 kWh/m² par an, GES : 100 kg CO2eq/m² par an ;
• G : plus de 420 kWh/m² par an, GES : plus de 420 100 kg CO2eq/m² par an.

On parle de « passoires thermiques » pour les logements les plus énergivores, à savoir les catégories E à G.

Nouveautés réglementaires en 2026

Une méthode de calcul révisée

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 , la méthode de calcul du DPE a évolué avec une modification du coefficient de conversion de l’électricité , désormais abaissé à 1,9 au lieu de 2,3 . Ce changement conduit à une amélioration des notes DPE pour de nombreux logements chauffés à l’électricité , sans travaux supplémentaires dans certains cas. Cette réforme a pour objectif de mieux refléter le mix énergétique français , qui repose fortement sur une électricité à faible intensité carbone, et d’éviter que les logements électriques ne soient pénalisés dans l’évaluation.

Ce changement, bien que technique, a plusieurs conséquences importantes :

• Amélioration automatique de l’étiquette énergétique pour de nombreux logements.
• Aucun logement ne voit sa note se dégrader du fait de ce nouveau calcul.
• Pour un logement moyen, cette correction peut permettre de gagner une lettre de DPE, par exemple passer de F à E ou de E à D, améliorant ainsi sa classification. 

Sortie massive des passoires énergétiques

Selon les estimations gouvernementales, ce nouvel indice pourrait permettre à environ 850 000 logements actuellement classés F ou G de sortir du statut de “passoire énergétique” sans travaux lourds. Ces logements deviennent ainsi, dans la pratique, plus attractifs sur le marché immobilier, jouant sur les conditions de vente ou de location. 

Renforcement de la fiabilité du DPE

Les critères techniques et la formation des diagnostiqueurs ont été renforcés ces derniers mois. De nouvelles règles visent à limiter les dérives et à garantir que les DPE reflètent fidèlement la performance énergétique réelle des logements, avec par exemple des contrôles accrus des professionnels certifiés et des dispositifs anti-fraude.

Quels propriétaires sont concernés par le DPE ?

Tout propriétaire souhaitant louer ou vendre un bien immobilier en France métropolitaine est tenu d’effectuer un diagnostic DPE dudit bien. Cette évaluation doit  être réalisée par un diagnostiqueur certifié puis être intégrée au Dossier de diagnostic technique (DDT) du logement.

Ce dernier rassemble tous les constats et états à annexer à l’avant-contrat de vente ou de location. Il permet au potentiel acheteur ou au futur locataire d'évaluer en euros  le budget énergétique annuel du logement .

Propriétaires bailleurs

Tous les propriétaires souhaitant mettre un logement en location ou en vente doivent réaliser un DPE à leurs frais, réalisé par un diagnostiqueur certifié. Le locataire peut demander la production du DPE s’il ne figure pas dans le dossier, et engager des actions si l’obligation n’est pas respectée. 

Copropriétés

La loi étend progressivement l’obligation de réaliser un DPE collectif pour les parties communes . Après les immeubles de plus de 200 lots puis ceux entre 50 et 200 lots, toutes les copropriétés d’habitation de moins de 50 lots doivent disposer d’un DPE collectif au 1ᵉʳ janvier 2026 . 

Ce DPE collectif aide à identifier les travaux de performance énergétique à l’échelle de l’immeuble, au-delà des seuls logements pris individuellement.

Validité des anciens diagnostics

Les anciens DPE (notamment ceux réalisés entre 2018 et 2021) ont progressivement perdu leur validité depuis 2025. En 2026, seuls les diagnostics réalisés selon les modalités du DPE rénové restent utilisables pour les démarches de vente ou de location.

Logements énergivores et interdictions de location

La loi Climat et Résilience de 2021 constitue le socle juridique de la lutte contre les passoires énergétiques. Son objectif est clair : éradiquer progressivement les logements les plus énergivores afin de réduire les émissions de CO₂, lutter contre la précarité énergétique et améliorer la qualité du marché immobilier.

Cette loi introduit un calendrier d’interdiction progressive de mise en location , qui s’impose aux propriétaires bailleurs :

• Depuis 1ᵉʳ janvier 2023 , les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (les G les plus énergivores) sont interdits à la location ;
• Depuis 1ᵉʳ janvier 2025 , tous les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location ;
• À compter du 1ᵉʳ janvier 2028 , ce sera au tour des logements classés F ;
• En 2034 , l’interdiction s’étendra aux logements classés E .

Ces interdictions concernent aussi bien les nouvelles mises en location que le renouvellement de baux.

Gel des loyers et obligations renforcées

Au-delà de l’interdiction de louer, la loi prévoit également un gel des loyers pour les passoires énergétiques. Depuis août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer, que ce soit lors d’une relocation ou d’une révision annuelle.

Par ailleurs, le DPE est juridiquement opposable : un locataire ou un acheteur peut engager la responsabilité du propriétaire si le diagnostic est erroné. Cela renforce l’importance d’un DPE fiable et à jour.
 

L’audit énergétique, une étape souvent obligatoire

Pour certaines ventes, notamment des logements très énergivores (classes F ou G), un audit énergétique peut être requis en complément du DPE. Cet audit plus complet propose des scénarios de travaux avec coûts estimés et gains attendus, permettant aux acheteurs de mieux se projeter et aux vendeurs d’anticiper les démarches. 
 

Conseils pratiques pour les propriétaires

• Anticiper la réalisation du DPE bien avant toute mise en vente ou en location.
• Choisir un diagnostiqueur certifié , car le DPE est juridiquement opposable depuis sa réforme.
• Préparer les documents techniques du logement (équipements, isolation, consommation) pour faciliter la visite.
• Utiliser le DPE comme un outil d’aide à la rénovation , en identifiant les postes d’amélioration énergétique.

Comment se déroule une évaluation DPE et quels critères sont pris en compte ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) repose sur deux grands critères d’évaluation.

1. La consommation d’énergie primaire du logement, exprimée en kWh/m²/an. Elle prend en compte le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et, le cas échéant, la climatisation.
2. Les émissions de gaz à effet de serre (GES), exprimées en kg de CO₂ par mètre carré et par an, selon les sources d’énergie utilisées (électricité, gaz, fioul, bois).

Depuis sa réforme en 2021, le DPE est juridiquement opposable. Cela signifie que ses résultats peuvent être contestés par l’acheteur ou le locataire s’ils s’avèrent inexacts, engageant ainsi la responsabilité du propriétaire.

Comment se déroule une visite DPE ?

L’évaluation est réalisée sur place par un diagnostiqueur certifié. Le professionnel applique la méthode de calcul dite "3CL" (Calcul des Consommations Conventionnelles des Logements), qui repose sur une modélisation standardisée des usages.

Le diagnostiqueur examine :

• l’enveloppe du bâtiment : isolation des murs, des combles, des planchers, type de toiture ;
• les fenêtres : simple, double ou triple vitrage, nature des encadrements ;
• les équipements : type de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, rendement des appareils, système de régulation ;
• l’orientation du logement, les apports solaires, les ponts thermiques éventuels.

Bon à savoir

Aucune intervention destructrice n’est effectuée. L’inspection est visuelle. Si certaines données sont inaccessibles ou absentes (par exemple, l’épaisseur d’un isolant), le diagnostiqueur applique des valeurs par défaut, souvent pénalisantes pour le classement final.

Que contient le rapport final ?

Le rapport transmis au propriétaire à l’issue du diagnostic comporte :

• une étiquette énergétique (de A à G) ;
• une étiquette climat (niveau d’émissions de GES) ;
• une estimation de la consommation d’énergie en euros par an ;
• des recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique, avec un ou plusieurs scénarios de rénovation.

Quelles aides pour accompagner les propriétaires ?

Face à l’ampleur des exigences, certains dispositifs d’assurance peuvent apporter un soutien financier et logistique aux propriétaires.

Les formules habitation proposées par Radiance incluent, selon les niveaux de couverture choisis :

• Une aide financière d’urgence pouvant aller jusqu’à 750 € en cas de sinistre,
• Une prise en charge du nettoyage d’un logement après déménagement,
• Une garantie spécifique pour les équipements éco-responsables ou les installations d’énergies renouvelables,
• Un accompagnement psychologique en cas de sinistre important.

Les propriétaires non occupants peuvent bénéficier d’une protection adaptée à leurs besoins, notamment en cas de location d’un logement soumis à des contraintes énergétiques strictes.

Le DPE au service de la transition énergétique

Au-delà de la simple obligation administrative, le DPE s’inscrit dans une logique plus large de transition énergétique des logements , en sensibilisant propriétaires et occupants aux consommations et émissions liées à leurs biens immobiliers. Sa réforme pour 2026 vise à améliorer sa pertinence, à mieux valoriser les énergies décarbonées et à encourager les rénovations efficaces.

Cette année, le Diagnostic de Performance Énergétique est plus que jamais au cœur des obligations des propriétaires. Entre les nouvelles méthodes de calcul, l’élargissement du DPE collectif et les interdictions progressives de location des logements énergivores, il constitue un levier incontournable de la politique du logement et de la rénovation énergétique . Bien s’informer, anticiper les démarches et s’appuyer sur des professionnels certifiés sont autant de bonnes pratiques pour rester en conformité et valoriser son patrimoine.