L’usufruit : les points à retenir

Le principe de l'usufruit

L'usufruit confère à un individu nommé « l'usufruitier », le droit d'utiliser un bien appartenant à une autre personne, le nu-propriétaire, et d'en percevoir les revenus.

Qui peut être usufruiter ?

• les parents : ils ont l'usufruit sur les biens de leur(s) enfant(s) mineur(s).
• le conjoint survivant : il dispose de l'usufruit sur les biens de son époux défunt
• toute autre personne via un contrat (vente ou donation du bien) ou nommée par un testament

L'usufruit, un droit temporaire

Certaines situations mettent fin à l'usufruit :

• le décès de l'usufruitier,
• lorsque l'usufruit et la nue-propriété sont réunis sur une seule personne,
• quand le droit n'est pas utilisé durant 30 ans,
• la renonciation à ce droit,
• la perte totale du bien sur lequel porte l'usufruit,
• l'abus de jouissance de l'usufruitier (non-entretien et dégradation du bien).

Les droits et obligations des usufruitiers

Les droits de l'usufruitier

• L'usus

L'usufruitier dispose du droit d'usage et d'habitation. Il peut à ce titre occuper ou louer le bien. Seuls les baux ruraux, commerciaux et artisanaux font l'objet d'un accord préalable du nu-propriétaire.

• Le fructus

L'usufruitier peut percevoir pendant toute la durée de l’usufruit les revenus du bien sur lequel porte le droit notamment, les loyers, les intérêts d'une somme d'argent, les récoltes ...

Quelles sont ses obligations

L'usufruitier a un devoir de conservation du bien. Cette obligation implique qu'il doit :

• Procéder à un inventaire des meubles et/ou un état des immeubles en usufruit en présence du nu-propriétaire.
• Effectuer et prendre en charge toutes les réparations d'entretien nécessaires afin que le bien demeure en son état. Dans le cadre d'un bien immobilier, les réparations dites de gros œuvre sont à la charge du nu-propriétaire, sauf si celles-ci résultent d'un mauvais entretien de l'usufruitier.
• Régler les charges inhérentes à l'usage du bien (charge locatives, taxe d'habitation et taxe foncière ...).
• Utiliser le bien en respectant l'usage auquel il est destiné.

A noter

Si l'usufruitier prend en charge des travaux d'amélioration du bien, il ne pourra exiger en contrepartie aucune compensation à la fin de l'usufruit.

Valoriser un usufruit

La loi détermine la valeur de l’usufruit viager en fonction de l’âge de l'usufruitier. Le barème fiscal utilisé consiste à donner une valeur à l’usufruit en appliquant une décote sur la valeur en pleine propriété du bien. Cette décote varie en fonction de l’âge de l’usufruitier :

• Plus il est jeune, plus son droit d’usufruit est appelé à perdurer, et plus sa valeur sera élevée.
• Plus il est âgé, plus la valeur de l’usufruit sera élevée.

Le barème fixe la valeur de l’usufruit comme suit :

C'est également sur la base de son évaluation que les droits de mutation à titre gratuit sont calculés.